Pour une fois, je supprime aujourd’hui pour laisser un article de M. Paul AUBE. Ce dernier est l’auteur d’un guide réussi sur les avantages de Société Civile Immobilière (SCI) sur l’impôt sur le revenu des sociétés (IS) afin d’optimiser la fiscalité des investissements immobiliers. Cependant, une stratégie complexe peut être très rentable l’impôt. Ce guide vous présentera d’une manière simple en atteignant les engrenages du mécanisme jusqu’à la fin de la technique. M. AUBE est aussi un simple investisseur privé qui sait Comprendre et utiliser le SCI d’ISIS pour ses investissements immobiliers. Aujourd’hui, il partage son expérience de manière pédagogique et utile. Vous pouvez trouver l’analyse ci-dessous et le lien à son guide à la fin de l’article.
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Les impôts sont souvent une source de frustration. Chaque fois que vous avez le même sentiment qu’en mai : payer à des impôts. Vous aimeriez pouvoir le réduire. Maîtrisez mieux. Vous pensez que cet argent pourrait être utilisé d’une autre manière. Bien sûr, les impôts ont un sens. Mais c’est ce qui est le poids qui est confronté à la frustration quand vous voyez qu’ils augmentent chaque année. Malheureusement, cela s’applique également à l’immobilier. Connaissant ce domaine, vous devez avoir remarqué qu’il n’y a pas de projet immobilier stable sans une fiscalité réfléchie. Vous n’avez tout simplement pas le choix : pour réussir, vous devrez inévitablement passer par la boîte Fiscalité. Je l’aime ou pas…
Dans une tentative de contrôler cet impôt sur le revenu de l’immobilier, beaucoup ont pensé à diverses stratégies fiscales et immobilières… et je suis dans ! Mon élection a été arrêtée sur le SCI à l’Etat islamique. Vous aurez probablement remarqué que nous parlons souvent de SCI, mais peu de SCI sur IS. La plupart du temps, c’est l’IBS à l’IR (impôt sur le revenu) qui est le plus utilisé. Beaucoup Des articles ont été écrits sur ce sujet. Donc je vais parler du SCI ici exclusivement EST. En fait, la différence entre ces 2 IBS est seulement au niveau fiscal (et non au niveau juridique). Cette différence cruciale permet de repenser complètement les investissements immobiliers. Voyons voir pourquoi.
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Plan de l'article
Impôt sur les sociétés ou IS : quésaco ?
Une option de contrôle simple.
Comme je l’ai écrit dans l’introduction, ICS à IS diffère de l’IBS dans l’IR dans sa fiscalité. Le choix de l’IS est une option de contrôle. Une case à cocher simple ou non lors de la création de votre SCI (ou après). L’option IS est irréversible. Autant que vous le dites doit avoir réfléchi attentivement avant de faire votre choix !
Quel taux d’intérêt pour quel résultat ?
L’Etat islamique est un impôt sur les bénéfices des entreprises. Avec d’autres Mots, si vous avez de l’argent dans votre SCI après avoir payé tous vos frais, Vous devrez payer 15% en dessous de 38120€, puis 28% jusqu’à 500 000€ et au-delà de 33% (jusqu’au 31 décembre 2018).
Pour illustrer mes remarques, prenons l’exemple d’un SCI à l’IS avec 3 appartements. Disons que le montant total du loyer est de 18 000€ par an.
Après avoir payé toutes les dépenses (emprunt, comptabilité, amortissement, assurance, coûts de copropriété…), vous avez encore 3000 €. Vous devrez donc payer 450€ IS (3000€ x 15%) à l’administration fiscale.
C’est tout ! Si vous laissez l’argent dans le SCI, il n’y aura plus d’impôts payez ! D’autre part, si vous étiez à l’IR (soit par l’intermédiaire d’un IBS, soit pour votre propre compte), vous auriez dû payer ce qui suit : — les cotisations sociales s’élevant à 17,2 % ; — Impôt sur le revenu selon votre Classe de taxe de frontière.
Maintenant que vous savez ce que signifie ce « IS », regardons ensemble les 5 épisodes principaux de cette option.
Les 5 épisodes de l’AE Option
1. Fiscalité professionnelle
Avec IS, vous passez des particuliers aux systèmes BIC (Industrial and Commercial Retombées). C’est-à-dire que vous ne faites plus partie de l’alimentation taxe « classique » comme lors de la location nue en leur propre nom. Nous parlons de revenus, de dépenses et d’autres avantages. Par Bref, les termes de comptabilité d’entreprise… Parce que vous allez être une entreprise à part entière.
Cela conduit à : — pour maintenir une comptabilité stricte qui nécessite un comptable. Il s’agit d’un supplément qui doit être pris en compte. — Vous n’aurez plus droit à diverses exonérations ou autres avantages fiscaux pour les placements locatifs, comme le système PMNP.
Remarque : Cependant, il est possible de louer meublé dans votre SCI à IS. Cependant, vous ne pourrez pas profiter des avantages Taxe que ce type de location fournit. Ici, le revenu de votre revenu de location est inscrit dans votre revenu comptable, un point est celui-ci.
2ème taxe opaque steu
L’une des principales différences par rapport à un IBS dans l’IR est que la taxation de vos IBS à l’ISIS est appelée « opaque ». Un autre terme dérivé du jargon fiscal. Cela signifie simplement que le La fiscalité de votre SCI est totalement indépendante de votre imposition personnelle. Votre SCI n’est plus liée à votre impôt personnel que c’est le cas d’un SCI sur l’IR ou même d’un investissement en son propre nom (location meublée ou nue). Et cette différence est une petite révolution dans l’approche stratégique pour un investissement immobilier !
Imaginez qu’il n’est pas nécessaire de vous soucier de l’impact fiscal de votre investissement immobilier. Et ce quel que soit le montant du revenu gagné votre investissement locatif ! Cela aide à éviter cela que j’appelle le syndrome racial L’investisseur immobilier sait : vous devez réinvestir en permanence ou revendre à l’impôt sur les recettes fiscales du loyer avant qu’il ne soit avalé par les sables rapides d’impôt sont des cotisations de sécurité sociale et d’autres impôts sur le revenu…
En d’autres termes, le SCI de l’ISIS vous permet d’avoir une certaine tranquillité d’esprit en assurant un contrôle total de votre fiscalité !
3. Beaucoup de frais déductibles
• Le droit de dépréciation
Votre propre système fiscal signifie également que votre SI sera assujetti aux règles comptables et fiscales propre. L’une de ces règles est la droit d’appliquer l’amortissement au résultat comptable de la SCI. L’amortissement est la comptabilisation de la dépréciation des biens meubles ou immeubles. En d’autres termes, votre Le comptable définira théoriquement que les biens de votre entreprise perdront de la valeur au fil des ans.
Afin d’objectiver cette dépréciation, le vérificateur fixera un pourcentage du prix du bien, qui peut être déduit chaque année au cours de tous les presque tous) la période de détention des biens. C’est ce qu’on appelle l’amortissement. En pratique, il est calculé en fonction d’une durée et appliqué à chaque composant de l’appartement. Pour le rendre plus facile, rappelez-vous que l’amortissement est de l’ordre de 3% /an du prix de la propriété.
• Droits de transfert (nommément dénommés honoraires de notaire)
Un autre avantage de SCI pour ISIS est la possibilité de déduire les droits de transfert des biens acquis. Ce montant tourne autour de 7 -8% du prix de vente n’est donc pas négligeable !
• Tous les autres frais
Contrairement à un SCI pour l’IR, un SCI à IS vous permet de déduire de votre score tous les frais liés à votre SCI. Voici une liste exhaustif : — Honoraires d’agence, revenus (le cas échéant) du gestionnaire, — les frais postaux, — les kilomètres parcourus dans le cadre du SCI (rendez-vous avec la banque, visite d’une propriété que vous voulez acheter, signature avec le notaire, changement de locataire, gestion des travaux…) Si votre SCI le justifie par sa taille, il est également possible de déduire l’achat : — une imprimante, — un ordinateur ou même une voiture. En ce qui concerne les travaux, il convient également de noter que, contrairement à un achat effectué pour son propre compte, toutes les œuvres de profit déductibles sont. Donc, il est possible de déduire une extension, le département du logement ou la construction. La conséquence la plus importante est que votre résultat comptable (celui déclaré à l’administration fiscale) diminuera. Ce qui sera mécaniquement le Montant de l’Etat islamique. C’est donc un outil très puissant sur le front de commande !
Prenons un exemple. C’est de plus en plus parlant.
Pierre et Caroline ont acheté un immeuble avec leur SCI à l’IS, un immeuble de 3 appartements d’une valeur totale de 200.000€. Ainsi, vous serez en mesure de : — amortir leur construire. Votre comptable vous recommande d’amortir votre bien pendant 30 ans. Vous pouvez donc déduire des résultats comptables de votre SCI : 200 000 €/25 ans = 6000€/an pendant 30 ans ! (Note : Comme je l’ai écrit ci-dessus, l’allocation d’amortissement est calculée pour chaque élément, donc elle n’est pas linéaire dans cet exemple. J’ai simplifié ici volontairement). — décoller Frais d’acquisition, c’est-à-dire honoraires de notaire : 14 000€ Prenons les numéros de votre projet : Montant emprunté : 214 000€ ; Paiement mensuel : 1250€ ou 15.000/an ; dont intérêts sur les emprunts de la 1ère année : environ 6300 euros ; loyer reçu : 1500 €/mois ou 18 000 €/an ; honoraires courants (y compris comptabilité, copropriétés…) : 2500€/an.
Calcul de la fiscalité : Montant imposable = Loyer – Dépenses – Intérêts Prêts — Remboursement — Honoraires de notaire = 18 000 — 2500 — 6300 — 6000 — 14 000 = — 10 800€
On peut voir que Pierre et Caroline ne paieront pas pour l’EIS dans les premières années ! En effet, le SCI a accumulé un déficit comptable important (10 800€).
Ce déficit est également déductible des bénéfices des années suivantes ! Mais si le SCI apporte beaucoup à l’IS des avantages que vous devez savoir qu’il y a un homologue et c’est tout à fait normal ! Il s’agit de la méthode de calcul du gain en espèces en cas de revente du bien. Voyons ensemble ce point exceptionnel.
4. Valeur comptable nette (ou VNC) et gain en capital
Dans le contexte d’une entreprise, la conséquence la plus importante de l’amortissement est que VNC diminue avec le temps. Le VNC ici est la valeur de votre propriété en un instant. Il est calculé à partir de la valeur brute de la Biens (valeur d’achat) dont l’amortissement est déduit. J’espère que je ne t’ai pas perdue… Pour le rendre facile, comme je l’écris ci-dessus, « fictif » perd sa valeur au fil du temps. Cependant, c’est le VNC qui permet de valeur ajoutée au moment de la revente. Ainsi, plus il est bas et plus la valeur ajoutée sera élevée !
Et pour le rendre encore plus facile, prenons notre exemple du bâtiment de Pierre et Caroline.
Comme record, il est supposé que Pierre et Caroline ont acheté leur immeuble 110%, qui a été financé par un SCI à l’ISIS. Ici, je me souviens de la Caractéristiques de votre achat : — Prix : 200.000€ sans frais d’agence et de notaire ; — Loyer : 1500 €/mois ou 18 000 €/an ; — tous frais courants : 2500€/an ; — paiement mensuel d’un montant de Prêt : 1250 €/mois pendant 20 ans.
Comme nous l’avons vu, Pierre et Caroline pourront amortir environ 6 000 euros par an (environ 3% du prix de leur SCI (et donc déduire du résultat du bilan) l’immeuble). Après 5 ans, la valeur comptable nette du bâtiment est donc : 200 000€ — (6000€ x 5 ans) = 170 000€. Si Pierre et Caroline décident de revendre leur immeuble pour 220 000€, la valeur ajoutée à la taxe sera de 220 000€ ou 50 000€
Vous serez intéressé par ce Par exemple, comprenez que l’amortissement de votre bien chaque année augmente considérablement la valeur ajoutée potentielle ! En fait, vous payez l’impôt que vous n’avez pas payé lorsque vous possédez la propriété au moment de la revente. une fois acquitté par l’Etat islamique, vous pouvez décider de payer le montant restant sous forme de dividende. Cela sera alors imposé conformément aux règles fiscales qui lui sont appliquées (je vais vous dire un peu inférieur).
Prenons notre exemple une dernière fois.
Comme nous venons de le voir, le gain en capital professionnel d’un bâtiment vendu sera de 50 000€ lors de la revente du bâtiment. Pierre et Caroline doivent donc payer l’ISIS sur la base de 50 000€ : 38120€ x 15% 11.880€ x 28% = 9044€ env.
Nota : Normalement, il serait nécessaire de retirer les charges courantes de la société au cours de l’exercice en cours ( impôt foncier, PNO…), je ne l’ai pas pour éviter les calculs compliqués.
D’autre part, si le SCI avait été en son propre nom pour l’IR ou l’achat, la valeur ajoutée avant toute rémunération n’aurait été que de 20 000 euros (220 000 euros – 200 000€) !
5. Que se passe-t-il si nous prenons l’argent du SCI ?
Si vous avez suivi correctement, nous n’avons constaté que les conséquences comptables et fiscales au sein du CSSI. Oui, mais pouvez-vous me dire ce qui se passera si on retire l’argent de ce dernier ? Et je vous répondrais que c’est une bonne question ! Afin que l’argent de la SCI de passer dans les actifs personnels, les partenaires doivent payer des dividendes.Cette possibilité est émise au moment de l’approbation des comptes de la SCI lors d’une assemblée générale, dès que le bilan Comptable effectué. En d’autres termes, si vous arrivez en mai, tous les partenaires du Rejoignez ICS pour décider s’ils recevront de l’argent Forme de dividendes ou non. Si tout le monde est d’accord et le résultat de l’IBS le permet, vous pouvez obtenir de l’argent en fonction de la part des actions que vous détenez.
Ces dividendes seront alors imposés selon la configuration la plus pratique pour vous : —le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % du dividende ; —Charges sociales (puissance) de 17,2%, suivies de l’impôt sur le revenu (IR) après une réduction de 40%.
Prenons notre exemple avec Pierre et Caroline. Admettons que leur SCI a un bénéfice de 1 000€ et qu’ils sont dans la classe d’imposition frontalière de 30%. décider de payer ce montant sous la forme d’un dividende.
Nous nous attendons à ce qu’ils détiennent chacun 50% des actions. Pierre et Caroline recevront donc 500€ chacun. Vous pouvez soit : — sélectionnez le PFU, vous devrez donc payer 500€ x 30% = 150€ chaque taxe ; — Ou choisissez ou 500€ x 17,2% = 86€ IR ou (500€ x 60% (40% de réduction)) x 30% = 90€. Total : 176€ de taxe chacun. Dans leur cas, la PFU serait plus intéressante.
SCI chez IS : Pour qui ?
Compte tenu de la gestion administrative plus stricte et des coûts qu’un CSI peut engager, l’ICS à l’ISIS n’est pas pour tout le monde Le monde.
En effet, au-delà du projet, c’est aussi votre façon de voir votre investissement immobilier qui vous permettra de savoir si le SCI est adapté à l’IS ou Non.
Néanmoins, cette liste non exhaustive de projets qui pourraient faire partie d’un IBS à l’ISIS peut être résumée :
— Projets à grande échelle : achat d’un immeuble, plusieurs appartements… — Investisseurs qui souhaitent augmenter considérablement leurs actifs. — professionnels exploitant un bâtiment commercial ou industriel. — Investisseurs qui ne sont pas concernés par la revente de leurs actifs. — Les investisseurs qui souhaitent réinvestir leurs bénéfices dans d’autres propriétés.
Pour aller plus loin…
Ici ! Vous en savez beaucoup plus que la plupart des gens au sujet de l’IBS à l’IS maintenant ! J’espère que l’article vous a et qu’il vous a permis d’apprendre ou de clarifier les idées qui tournent autour de ce grand outil que SCI est à l’IS. Merci d’être est allé à la fin de cet article assez technique ! Pour ceux qui veulent aller plus loin, j’ai développé un package entièrement dédié au SCI à l’IS, avec le statut, la procédure de création de son SCI en ligne, un simulateur, ainsi qu’un guide très complet sur ce sujet. De plus amples informations peuvent être trouvées ici : www.guide-sci.fr.
A bientôt
Paul Aube
